引言：话语与数据之间日益扩大的差距

ASPIM和OID发布的2025年研究报告揭示了一个悖论：房地产基金已强制要求将ESG因素纳入考量，但可持续性的实际衡量标准仍然薄弱、分散，且有时难以比较。因此，房地产行业正处于一个信息传播速度远超技术证据的境地。

IRICE 作为获得 ISO/IEC 17065 认证的独立第三方组织，在此探讨了这些数据所揭示的内容：可衡量的现实在哪里，以及哪些工具可以确保参与者的信誉。

1. SFDR：大规模ESG展示，稳定的分类

目前，90%的未偿房地产贷款被归类为第8条或第9条。

但这种表面上的高端化趋势掩盖了一个重要事实：市场动态正在趋于稳定。

• 未偿金额的 22% 属于第 9 条（可持续投资目标）。
• 35% 为混合型第 8 条（投资组合中的可持续投资份额）。
• 33% 的人认为第 8 条很简单。
• 10% 仍保留第六条。

2021-2023 年的快速增长之后，进入了巩固期，管理者们更多地是巩固现有职位，而不是创造新职位。

2. 分类体系：尽管投入资金数额巨大，但分类体系的协调性非常差。

这是两项研究中最重要发现之一。

与分类标准的平均实际一致性（所有基金合计）：

• 市值：3.7%
• 资本支出：8.8%
• 收入：3.2%
• 运营支出：2.1%

合同签订前的承诺仍然非常薄弱：

• 1% 的第八条混合
• 第九条中的6%

承诺与现实之间的这种差距并非失败：它反映了分类学对齐的操作复杂性——严格的技术标准、难以收集的数据、异构的边界。

对于 IRICE 而言，这证实了可衡量的可持续性不能仅限于 SFDR 报告，SFDR 是一种透明度工具，而不是绩效工具。

3. 生物多样性：在ESG框架中日益重要，但方法论存在差异

生物多样性是《欧盟基本权利宪章》第 8 条 (59%) 和混合型第 8 条 (31%) 基金中最常被提及的三大环境主题之一。

但具体方法差异很大：

• 植被覆盖率、人工化、CBS
• 生态学研究
• 彼此之间差异很大的标签或认证，
• 内部指标未统一。

研究揭示了一个关键事实：

生物多样性指标是各基金之间可比性最差的指标之一。

在此，经认可的第三方机构发挥着至关重要的作用：随着市场方法的增多，它们提供了一个稳定、可验证和独立的框架。

4. 房地产社会责任投资标签：迈向成熟周期

2025年关键数据：

• 101 只标有标签的基金，占公开市场的 55%。
• 2024 年续约 28 次：市场正从扩张阶段过渡到整合阶段。
• 网格中平均有 49 项标准，比 2024 年（54 项）有所下降——这表明人们渴望合理化。
• 86% 的基金采用最佳进行中策略。

生物多样性、水资源、废物或认证指标数量的减少并非倒退：它反映了框架的澄清，以方便测量，并使方法与SFDR/分类法的期望保持一致。

5. 负面影响（PI）：普遍存在，但报告方式差异不大

• 94% 的基金延续了其对化石燃料的投资——几乎总是零。
• 84% 的受访者表示其 EPC 评级为 C 或更低，平均有 74% 的资产受到影响。
• 温室气体排放和消费数据更难汇总，尤其是在欧盟以外的地区。

研究显示，PAI 的整体可比性较低 → 这是投资者面临的一个主要问题。

6. 影响力投资：要求更严格，真正符合条件的资金非常少。

该研究发现：

• 仅有12个影响力投资基金，
• 其中10项被列为第九条所列，
• 相当于42.5亿欧元。

影响评估标准非常严格：

• 意图性，
• 附加性，
• 可测量性
• 零伤害
• 独立监督。

新的IFD网格需要：

• 32个问题，
• 13道必答资格题
• 逐步提高最低分数（2025 年为 60/100 → 2027 年为 70/100）。

这一框架强化了一个核心观点：

影响程度需要进行独立、严格、基于证据的评估，不能简化为SFDR分类。

7. 这些数据对市场信誉有何启示

这两份文件在三个主要方面达成了一致：

A. 成熟度的提高

市场正在更好地整合透明度义务、社会责任投资框架和环境、社会及公司治理（ESG）数据收集。

B. 技术证据仍然不足。

分类学、生物多样性、负面影响：方法上的差异使得比较变得困难。

C. 演员们寻求稳定且独立的参照点

该研究强调了第三方组织（审计员、认证机构、外部评估机构）在保障流程安全和减少“监管噪音”方面的重要性。

这正是 IRICE 在生态系统中的位置：一个独立的、经认证的、基于证据和方法论的评估，能够区分实际表现和沟通。

结论：迈向一个以证据为导向的市场

房地产行业正经历一个正常化时期：

• 对透明度的要求日益提高
• 整合的社会责任投资策略
• 更结构化的指标，
• 筹款条款第9条
• 影响投资基金的出现。

但如今市场的信誉取决于一点：市场参与者能否提供可验证、可比较和可审计的证据。

这正是IRICE的功能：

• 为了确保方法的质量，
• 稳定测量结果，
• 为了确保投资者信心，
• 为避免ESG指标被稀释，
• 并确保可持续性基于事实，而不是意图。