介绍

随着房地产行业对环境、社会和治理（ESG）标准的日益重视，监管机构的监管力度也随之加大。开发商、房地产公司和基金经理现在必须证明其对环境的承诺。如果缺乏可验证的证据——尤其是在生物多样性方面——处罚力度将不断加大。以下是对法国和欧洲近期案例的详细概述。

1. 误导性ESG声明：首批罚款

• Primonial REIM（法国，2025）因分发一份包含未经证实的ESG承诺的投资招股说明书而被罚款4万欧元，这些承诺尤其是在生物多样性和气候适应能力方面。法国金融市场管理局（AMF）认为，由于缺乏证据方法，使用“可持续资产”一词具有误导性[来源：L'Info Durable，2025]。
• 法国巴黎银行资产管理公司（2023）因在未对欧洲分类标准进行全面审计的情况下，将某些基金标榜为“绿色基金”而在美国被罚款150万欧元。此案为房地产基金在未核实生物多样性标准的情况下声称具有环境绩效树立了先例。
• 德意志银行（DWS/Deutsche Bank，德国，2023年）因大规模“漂绿”行为被罚款2100万欧元：其房地产资产被贴上“ESG”（环境、社会和治理）标签，但缺乏环境数据的可追溯性。此案促使德国联邦金融监管局（BaFin）对“可持续”房地产基金的管理进行系统性审计。

2. 因损害生物多样性而取消许可

• 图卢兹行政法院（2024年）撤销了位于 Natura 2000 保护区内一处住宅项目破坏蝙蝠栖息地的许可证。开发商未遵守《环境法典》第 L.411-1 条的规定。
• 里昂行政上诉法院（2023 年）撤销了维勒班的一项建筑许可证，原因是其对受保护植物（野生兰花）的影响研究被认为“明显不足”。
• 蒙彼利埃行政法院（2022年）：因发现斑点蝾螈群落而暂停一项建筑项目。该裁决确立了在施工开始前更新自然历史名录的义务这一先例。
• 格勒诺布尔艾格勒开发区案例（2021年）：该项目因对受保护物种（普通伏翼蝠、绿蜥蜴）造成损害而被紧急叫停。开发商不得不支付超过50万欧元的补偿费用。

3. 因环境损害而受到的民事和刑事定罪

• 马约特（OFB，2024）因未经县政府许可破坏受保护的自然栖息地，被判处三年缓刑。该建筑工地位于已划定的湿地内，涉及住宅开发项目。
• La Teste-de-Buch 案（2022 年）一名当地开发商因非法砍伐伞松和破坏被划为 Natura 2000 区的沿海沙丘而被判处 18 个月缓刑。
• 蓬图瓦兹“公园住宅”案（2025年）：两名开发商因滥用诉讼程序起诉一家环保协会而被定罪。该案揭露了一个项目，其许可证违反了保护当地物种（刺猬和蝙蝠）的措施。

4. 与“绿色承诺”相关的民事纠纷

• “误导性绿色价值”案（马赛，2024年）：公寓业主起诉开发商，后者将一栋建筑宣传为“高环保性能建筑”，但实际的热工性能研究并未达到其宣传的承诺。最终，业主胜诉。
• Nexity（2023年）是一起由购房者提起的集体诉讼，该诉讼针对的是一个标榜“碳中和”的项目，但该项目使用的材料缺乏经核实的生命周期评估（LCA）。该案仍在审理中。
• Quartus (2022) 收到 DGCCRF 的正式通知，称其营销材料中存在误导性的环境声明：销售手册中宣布的“综合生物多样性”缺乏证据。

5. 监管框架：迈向证据要求

• 《气候与韧性法》（2021 年）的目标是到 2050 年实现净零人工化。开发商现在必须证明其已采取规避和补偿措施。
• 消费者法典——第L121-2条和第L121-3条规定：环境声明必须准确、可验证且适度。对“漂绿”行为的处罚最高可达相关广告支出的80%。
• CSRD 和 SFDR (2024) 规定，列入名录的项目开发商必须公布其项目对生物多样性影响的可核实指标。数据缺失或公布错误均构成治理失职。

6. 欧洲典型案例

• 皇家 BAM 集团（荷兰，2023 年）因在港口项目期间破坏鸟类栖息地且未事先获得豁免而被罚款 50 万欧元。
• Eiffage Polska（波兰，2022 年）因在高速公路建设项目中违反 Natura 2000 区域规定而被判处 200,000 欧元罚款。
• Vinci Construction（西班牙，2021 年）因物流项目中的生态走廊遭到非法破坏，被责令重新种植 12,000 棵树木。

结论

未经证实的环境声明所带来的法律和声誉风险，如今已蔓延至房地产行业的各个参与者。Primonial、Nexity、BAM、Vinci、Pontoise 和 Mayotte 等案例表明，环境证据已成为现代房地产法的核心问题。

开发商现在必须以经认证的方法和独立审计为基础开展 ESG 沟通，例如由 ISO 17065 认证机构监督的审计，否则将面临项目暂停、许可证取消或资产贬值的风险。